Partiamo da un dato normativo: le deliberazioni prese dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.

Ciò vuol dire che se l’assemblea stabilisce che è necessario sostenere una spesa, anche il condomino dissenziente o assente sarà chiamato a pagare per la propria quota.

La legge riserva però al condomino che giudichi ingiusta o invalida la delibera assembleare il diritto di adire il Tribunale.

Tuttavia, a seconda della gravità della patologia che affligge la delibera, il condomino avrà dei termini più o meno ristretti per agire in giudizio.

Le invalidità delle delibere condominiali possono, a tal fine, essere raggruppate in due macro-insiemi: le delibere nulle e quelle annullabili.

Le delibere annullabili, secondo l’art. 1137 c.c., sono appellabili solo dal condomino che non era presente all’assemblea o dal condomino presente ma dissenziente o astenuto. L’impugnazione soggiace poi ad un ristretto termine decadenziale di 30 giorni dalla deliberazione stessa (per il condomino presente) o dalla comunicazione della deliberazione (per il condomino assente). Ciò significa che, una volta decorso un mese, la delibera diventerà definitiva.

Le delibere nulle invece possono essere impugnate da chiunque ne abbia interesse e senza alcun limite temporale. La nullità della delibera potrebbe persino essere fatta valere d’ufficio dal Giudice nel corso di un futuro giudizio che riguardi l’applicazione della delibera.

Data la grande differenza di trattamento che l’ordinamento riserva alle due cause di invalidità della delibera, è opportuno fare il punto su quali siano le cause che determino la nullità della delibera ed invece quelle che ne comportino la mera annullabilità.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, si sono occupate proprio di questo, stabilendo come, in buona sostanza, le cause di nullità della delibera siano esclusivamente le seguenti:

a) mancanza di elementi essenziali.

b) oggetto impossibile o illecito.

c) oggetto non rientrante nelle competenze dell’assemblea.

d) produzione di effetti su diritti individuali su cose o servizi comuni.

e) produzione di effetti su proprietà esclusiva.

f) delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Sono state invece qualificate come meramente annullabili le delibere:

a) che appalesano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea.

b) che sono state adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.

c) che sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea.

d) che sono genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione

e) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Massima ex

Cassazione Civile SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.