Tutti i contratti di locazione devono essere registrati in Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula.

La mancata registrazione del contratto comporta due effetti:

 1. Sanzioni fiscali dovute alla evasione fiscale (mancata dichiarazione del reddito da locazione o infedele dichiarazione in caso di reddito dichiarato in misura inferiore a quanto percepito)

 2. Sanzioni civili: La legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” 

Il primo effetto (quello relativo ai rapporti con il fisco) può essere sanato con una registrazione tardiva, pagando delle sanzioni.

Il secondo effetto invece non potrà mai essere sanato. Il contratto che non viene registrato tempestivamente rimarrà quindi nullo anche in caso di tardiva registrazione.

Un contratto nullo (a differenza di un contratto “annullabile”) è un contratto che, in buona sostanza, non è mai venuto ad esistenza. Non produce alcun effetto giuridico e non ne ha mai prodotti.

E dunque, se l’inquilino si dovesse avvedere che il padrone di casa non ha registrato il contratto di locazione in Agenzia Entrate potrà certamente (questo ci dice la sentenza in commento) astenersi dal pagare il canone in quanto ogni pagamento effettuato in forza di un contratto nullo dà luogo ad un indebito oggettivo.

L’art. 2033 del codice civile, a proposito di “indebito oggettivo”, così recita: Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere (cioè di ottenere la restituzione di) ciò che ha pagato.

La Suprema Corte, nella sentenza in commento, conferma quindi come l’inquilino che abbia abitato un immobile in forza di un contratto nullo (in quanto non registrato) non solo abbia ragione di astenersi dal pagare il canone, ma possa addirittura agire contro il padrone di casa al fine di ottenere la restituzione di quanto versato in passato.

Potrà agire in questa direzione – secondo il Supremo Collegio:

A) lamentando di aver subito un danno ingiusto extracontrattuale (c.d. responsabilità aquiliana) ex art. 2043 c.c., il quale così recita: “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.

e/o

B) facendo valere l’ingiusto arricchimento del padrone di casa ex art. 2041 c.c.: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale”.

Attenzione!

Questa sentenza non rende lecito l’indebito arricchimento dell’inquilino.

Se è vero infatti che la mancata registrazione del contratto dà diritto al conduttore di agire in giudizio per ottenere la restituzione dei canoni, ciò non significa che il padrone di casa non abbia diritto di essere indennizzato per il periodo in cui il suo immobile è stato di fatto occupato. Diversamente sarebbe l’inquilino ad arricchirsi in modo ingiustificato.

Tuttavia il padrone di casa dovrà a sua volta agire in giudizio contro l’ex inquilino (rectius: contro l’occupante, vista l’accertata nullità del contratto di locazione) al fine di vedersi riconosciuto quanto meno un equo indennizzo per la mancata disponibilità del proprio appartamento.

Estratto da Sentenza della Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, (ud. 07/10/2016, dep. 13/12/2016), n.25503

(…)

MOTIVAZIONE

2. Il primo motivo di ricorso.

2.1. Col primo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione dell’art. 1575 c.c.; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27.

Il motivo, pur se formalmente unitario, contiene in realtà due censure:

(a) con la prima si invoca la nullità del contratto di locazione, perché mai registrato ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;

(b) con la seconda si deduce che il contratto di locazione era comunque inesistente, perché non vi fu alcun accordo delle parti in tal senso. Si sostiene che nulla pertanto X. doveva ad Y, non essendo mai sorto tra la prima e la dante causa del secondo alcun vincolo giuridico.

2.2. Nella parte in cui lamenta che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto esistente un con-tratto mai concluso, il motivo è inammissibile.

Lo stabilire infatti se vi sia stato o meno un incontro delle volontà che abbia dato vita ad un contratto è un accertamento di fatto, non sindacabile in questa sede.

2.3. Nella parte in cui lamenta che la Corte d’appello avrebbe trascurato di rilevare la nullità del contratto di locazione il motivo è fondato.

Non è in contestazione tra le parti che il contratto di locazione che la Corte d’appello ritenne stipulato tra X e Y non fu mai registrato.

La L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.

2.4. La Corte d’appello di Bologna ha ritenuto che nella specie il contratto oggetto del giudizio fosse valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma appena citata fosse una condicio iuris di efficacia del contratto.

Questa interpretazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, non può tuttavia essere condivisa.

Non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

2.5. Dal mancato rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata, ovvero:

(a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;

(b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.

2.6. La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti principi di diritto:

(a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;

(b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

3. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso.

3.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente. V’è solo da precisare che la ricorrente – per evidente lapsus calami – indica tutti e due questi motivi con l’intitolazione “motivo secondo”. Si tratta in ogni caso dei motivi illustrati, rispettivamente, ai fogli 10 e 13 del ricorso.

Con ambedue questi motivi la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1458 e 2041 c.c.. Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe errato nel determinare il corrispettivo, dovuto al locatore per l’illegittima occupazione dell’immobile, in misura pari al canone pattuito. Infatti quel danno doveva essere provato in concreto, e non poteva reputarsi in re ipsa per il solo fatto della mancata disponibilità dell’immobile.

3.2. Il motivo non è assorbito dall’accoglimento del precedente.

Il primo motivo di ricorso, infatti, ha investito la questione degli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione. Il secondo investe invece la diversa questione delle conseguenze patrimoniali della stipula d’un contratto nullo.

3.3. Nel merito il motivo è fondato.

La Corte d’appello ha confermato la sentenza di condanna di X a pagare ad Y una somma pari al coacervo dei canoni concordati in virtù d’un contratto di locazione non registrato, per il periodo compreso tra la stipula e la riconsegna dell’immobile.

Ha giustificato tale decisione affermando che:

(a) gli importi pattuiti sono dovuti “indipendentemente dall’efficacia del pregresso contratto verbale non registrato”;

(b) il corrispettivo al locatore è dovuto “ai sensi dell’art. 1458 c.c., anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione”;

(c) la nullità o inefficacia della locazione “non legittima la parte conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione” (così la sentenza impugnata, pp. 4-5).

3.4. Tutte e tre le affermazioni sopra riassunte disapplicano alcuni principi fondamentali del diritto dei contratti e del processo.

3.4.1. In primo luogo, al cospetto d’una domanda fondata su un contratto, il giudice ha il dovere di qualificare esattamente l’eventuale vizio da cui quel contratto è affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per l’ovvia ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello prima ha qualificato il contratto come “inefficace” (p. 3); poi ha fatto riferimento alle ipotesi di “nullità ed inefficacia” (p. 5); ed infine ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta in virtù del contratto: e dunque nella- sostanza ha fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.

3.4.2. In secondo luogo, la Corte d’appello ha malamente applicato l’art. 1458 c.c., norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.

Ma le norme sulla risoluzione dei contratti (art. 1453 c.c. e ss.) non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.

Né è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il rapporto si è svolto “di fatto”: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d’un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.

3.4.3. Ove, poi, la Corte d’appello avesse voluto intendere (con l’ambiguo riferimento alla “irripetibilità della prestazione seguita dal locatore”) che al locatore spettasse un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile, va ricordato che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.

3.5. Anche su questo Punto la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale:

(a) in primo luogo qualificherà formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.);

(b) dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi stabiliti supra, al p. 1.6 della presente motivazione.

4. Il quarto motivo di ricorso.

4.1. Col quarto motivo di ricorso (indicato come “terzo motivo” a p. 14 del ricorso) la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, senza peraltro indicare la norma che si assume violata.

Nell’illustrare il motivo deduce che la Corte d’appello avrebbe errato nello stabilire che Y non avesse l’obbligo di restituire l’assegno versato dalla conduttrice al momento della stipula della locazione, in quanto tale obbligo sarebbe dovuto scaturire dalla nullità del contratto.

4.2. Il motivo è assorbito dall’accoglimento dei primi tre: spetterà infatti al giudice di merito, alla luce della ritenuta nullità del contratto, stabilirne gli effetti, secondo i principi già indicati nei p.p. precedenti: vuoi in termini di restituzioni, vuoi in termini di risarcimento, vuoi in termini di ingiustificato arricchimento; ovviamente sempre che le relative domande siano state correttamente formulate, e debitamente provate.

(…)